Tra condòmini

Come ripartire le spese di manutenzione su interventi sulle strutture oppure Interventi sugli impianti

La ripartizione delle spese secondo il Codice Civile:

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Art. 1123 Ripartizione delle spese

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carica del gruppo di condomini che ne trae utilità.
Disposizioni complementari
Art. 63, 68, 69 disp. Att. c.c. (vedi artt. 1130 e 1138 c.c.)
Disposizioni correlative
Art. 1104, 1110, 1118, 1124-1126, 1138 c.c.

Art. 1124 Manutenzione e ricostruzione delle scale

Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano del suolo. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.
Disposizioni correlative
Art. 1123 c.c. – Art. 68 e 69 disp. Att.. c.c.

Art. 1125 Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai

Art. 1126 Lastrici solari di uso esclusivo

Art. 1123 Ripartizione delle spese
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carica del gruppo di condomini che ne trae utilità.
Disposizioni complementari:
Art. 63, 68, 69 disp. Att. c.c. (vedi artt. 1130 e 1138 c.c.)

Disposizioni correlative
Art. 1104, 1110, 1118, 1124-1126, 1138 c.c.

Art. 1124 Manutenzione e ricostruzione delle scale
Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano del suolo. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.
Disposizioni correlative
Art. 1123 c.c. – Art. 68 e 69 disp. Att.. c.c.

Art. 1125 Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai
Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari di due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
Disposizioni correlative
Art. 1104 e segg. c.c. – Art. 1123 c.c.

Art. 1126 Lastrici solari di uso esclusivo
Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle ripartizioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Disposizioni correlative
Art. 1123 c.c. – Art. 68 e 69 disp. Att.. c.c.

In via esplicativa riportiamo di seguito una tabella indicativa di come possono essere ripartite tra condòmini le spese sostenute sulle parti comuni:

INTERVENTI SULLE STRUTTURE

Parte comune e opere necessarie

Chi paga

Ripartizione

Muri maestri: manutenzione ordinaria e straordinaria struttura, intonaco esterno, coperture esterne, colonne, archi portici

Condominio

millesimi proprietà

Muri maestri: intonaco interno all’appartamento

Proprietario singolo

al 100%

Muri interni di divisione tra appartamenti

I due proprietari a cui servono

al 50%

Facciate: intonaci e copertura facciate, frontalini, stucchi, decorazioni (in continuazione tra balconi e facciata)

Condominio

millesimi proprietà

Finestre e persiane : riparazione, imbiancatura, verniciatura

Proprietario singolo

al 100%

Tetti spioventi: ristrutturazione, riparazioni

Condominio

millesimi proprietà

Collocamento antenne centralizzate

Condominio

millesimi proprietà

Apertura di abbaini e finestre

Proprietario singolo

al 100%

Sottotetti comuni, stenditoi: opere

Condominio

millesimi proprietà

Balconi sporgenti: manutenzione ordinaria struttura, pavimentazione, parapetti e ringhiere

Proprietario singolo

al 100%

Balconi sporgenti: tinteggiatura e intonacatura del sottofondo che fa da soffitto al balcone sottostante

Proprietario del piano di sotto

al 100%

Balconate e ballatoi a cielo aperto: manutenzione ordinaria e straordinaria struttura, pavimentazione

Condomini serviti dalla balconata o dal ballatoio o che lo hanno comunque in uso

in parti uguali

Balconate e ballatoi a cielo aperto: manutenzione e consolidamento ringhiere e parapetti

Condominio

millesimi proprietà

Balconi a castello (incassati nel perimetro dell’edificio): manutenzione straordinaria struttura

Trave portante interna: Condominio, (pavimento),

millesimi proprietà

Pavimento: proprietari del balcone

al 100%

Sottofondo del balcone: proprietari del balcone al piano di sotto

al 100%

Balconi a castello: manutenzione parapetti

Proprietari singoli

al 100%

Lastrici solari non accessibili o accessibili da tutti, manutenzione ordinaria e straordinaria

Condominio

millesimi proprietà

Lastrici solari ad uso esclusivo di un condomino: manutenzione ordinaria e straordinaria ed eventuali danni al proprietario dell’appartamento di sotto per infiltrazioni d’acqua

1/3 proprietario singolo, 2/3 Condominio

millesimi proprietà

Terrazze a livello

1/3 proprietario singolo, 2/3 condomini coperti dalla terrazza,

millesimi di proprietà riparametrati

Parapetti dei lastrici o delle terrazze: manutenzione

Proprietario singolo

al 100%

Eventuali orgamenti della facciata

Condominio

millesimi proprietà

Scale, pianerottoli, finestre sulle scale: manutenzione ordinaria e straordinaria

Condomini serviti dalla scala

il 50% in ragione dei millesimi di proprietà degli appartamenti e il 50% in proporzione all’altezza di ciascun piano da suolo

Scale: manutenzione ordinaria e straordinaria muri interni

Condominio

millesimi proprietà

Portoni, passi carrai, anditi , vestiboli, portici: manutenzione ordinaria e straordinaria

Condominio (per i vestiboli e i portici sottoposti a servitù di pubblico passaggio possono esserci convenzioni con il Comune)

millesimi proprietà

Cortili ad uso condominiale, cavedi, chiostrine, pozzi luce: manutenzione ordinaria e straordinaria

Condominio (esclusi, se non sono condomini, chi godono di un’eventuale servitù di passaggio)

millesimi proprietà

Cortili in uso o proprietà a singoli proprietari: manutenzione ordinaria e straordinaria

Condominio

millesimi proprietà

Lastrico di copertura a fila di box: manutenzione ordinaria e straordinaria

Singoli proprietari, per la parte a copertura del loro box

al 100%

Lastrico piantumato di copertura a fila di box , manutenzione ordinaria e straordinaria

Condominio

millesimi proprietà

Gronde e pluviali: pulizia, riparazione e sostituzione

Condominio (nei supercondomini, proprietari del singolo edificio)

millesimi proprietà

Locali portineria, guardiole: manutenzione ordinaria e straordinaria

Condominio

millesimi proprietà

Giardini condominiali: manutenzione ordinaria e straordinaria

Condominio (anche i negozianti che danno sulla strada)

millesimi proprietà

Garage condominiali: manutenzione ordinaria e straordinaria

Condomini che se ne servono (tutti, se costruiti ai sensi della legge Tognoli)

millesimi proprietà

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INTERVENTI SUGLI IMPIANTI
Parte comune e opere necessarie	Chi paga	Ripartizione
Impianto acqua calda centralizzata senza contatori	Condominio	In base agli abitanti dello stabile, in base a millesimi acqua, o , in mancanza, in base ai millesimi di proprietà
Impianto acqua calda centralizzata con contatori	Condominio	20-30% in base millesimi proprietà, il resto in base al consumo
Riparazione contatore elettrico, acqua, gas	Proprietario singolo che se ne serve	al 100%
Antenna singola	Proprietario singolo	al 100%
Antenna centralizzata	Condominio	in parti uguali (anche proprietario che non se ne serve)
Ascensore: manutenzione	Condomini serviti dall’ascensore	il 50% in ragione dei millesimi di proprietà degli appartamenti e il 50% in proporzione all’altezza di ciascun piano da suolo
Ascensore: installazione	Condomini che se ne servono,	millesimi proprietà
Fognature, pozzi neri	Condomini che se ne servono	millesimi di proprietà
Impianto del gas: spese di allacciamento in rete	Condomini che se ne servono	millesimi di proprietà
Impianto di riscaldamento con caldaia centralizzata: spese esercizio e manutenzione	Condominio	in base millesimi calore o, in mancanza, in base a quelli proprietà. Il criterio più giusto per il calcolo dei millesimi calore, è quello per il 50% in base al volume dei locali e per il 50% in base al numero degli elementi radianti dei caloriferi
Impianto di riscaldamento con caldaia centralizzata: man straordinaria e rifacimento	Condominio	millesimi proprietà
Impianto di riscaldamento con contabilizzazione del calore	Condominio	40% in base ai millesimi di proprietà, 60% in base al consumo
Addolcitore a scambio ionico	Condomini che se ne servono	millesimi proprietà
Autoclave	Condomini che se ne servono	millesimi proprietà
Canna fumaria centralizzata: manutenzione ordinaria	Condominio	millesimi calore
Canna fumaria centralizzata: manutenzione ordinaria	Condominio	in base millesimi proprietà
Impianto idrico senza contatori acqua	Condominio	in base millesimi proprietà. Il criterio più giusto, da inserire nel regolamento condominiale, è quello in base al numero degli abitanti dello stabile
Impianto idrico con contatori	In base al consumo	in base al consumo (spese per portineria e giardini in base a millesimi proprietà)
Impianto idrico: installazione	Condominio	millesimi proprietà
Autoclave: installazione e manutenzione	Condominio	millesimi proprietà (o in base al consumo di acqua, se esistono contatori)
Piscina, campo tennis: installazione, conservazione	Condominio	millesimi proprietà
Piscina, campi da tennis: esercizio	Condominio	millesimi proprietà. Il criterio più giusto, da inserire nel regolamento condominiale, è quello in base al numero abitanti dello stabile (bambini e vecchi esclusi)

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Ultimo aggiornamento: 03 aprile, 2004. Per le consulenze online utilizzare esclusivamente l'apposito modulo di richiesta.